HIPOTECA O ALQUILER

Artículo publicado por José Alberto León Alonso en Diario de Avisos el 28/10/12.

La compra de una vivienda probablemente sea la mayor adquisición que nunca hagamos en nuestras vidas. Muy pocas personas comprarán algo tan caro en toda su vida. Sin embargo, la mayor parte de las personas descartan sin más la opción del alquiler cuando piensan en establecer su hogar. España es un país de propietarios y el 70% los españoles tiene un piso en propiedad, y el 84% está favor de la compra de la vivienda como opción de vida, mientras que sólo un 4% defiende como alternativa el alquiler. Alquilar es “tirar el dinero” te dicen sin más cuando les preguntas por qué compran en lugar de alquilar, aunque reconocen que no han dedicado ni cinco minutos a hacer cálculo alguno que lo demuestre. “Además”, añaden, “la compra de una vivienda es una buena inversión, ya que la vivienda nunca baja de precio”. Aunque el precio actual de la vivienda en Canarias se ha reducido hasta el valor de 2003 y sigue bajando, el 76% de los españoles continúa pensando que adquirir una vivienda es más rentable a largo plazo que alquilarla.

¿Es esto realmente así? ¿Es más rentable comprar una vivienda hipotecándose para ello que alquilarla? A lo largo de este artículo veremos que no. Uno podría pensar que comprar una vivienda depara algunas ventajas. Las mensualidades de la hipoteca te obligan a ahorrar todos los meses y, al cabo de 20 ó 30 años, poseerás un bien que vale mucho dinero. A partir de entonces, no pagarás ni cuotas ni alquileres y, si es necesario, podrás utilizar la vivienda para financiar su jubilación u otro gasto importante. Dentro de varios años las cuotas de la hipoteca representarán menos dinero con relación a la subida general del coste de la vida, mientras que los alquileres se actualizan anualmente con el IPC, y además pueden dispararse cuando tengas que renegociar tu contrato o firmar otro. ¿Por qué entonces afirmo que hipotecarse para adquirir una vivienda no es necesariamente mejor que alquilarla?

Primero, porque cuando glosamos las ventajas de la compra de vivienda tendemos a olvidar los gastos que lleva aparejados: intereses, impuestos, mantenimiento, seguro…  y no son moco de pavo. De hecho, la compra de una vivienda a crédito supone que en realidad nos gastamos unas dos veces y media el valor inicial de la vivienda.

Segundo, porque al pensar en la revalorización anual del precio de la vivienda solemos tener en mente una situación excepcional como los años de la “burbuja” (1998-2008), cuando el incremento porcentual de precios no bajaba año tras año de los dos dígitos, mientras que olvidamos los años peores (los últimos, por ejemplo). Al comprar una vivienda lo importante es la revalorización a largo plazo, y de los estudios realizados en diversos países (España incluida) se obtiene que la revalorización a largo plazo de la vivienda apenas sobrepasa en un punto porcentual a la inflación, muy por debajo de otras inversiones alternativas.

Y tercero, y mucho más importante, porque no tenemos en cuenta el coste de oportunidad de la adquisición de vivienda. En economía, el coste de oportunidad de una inversión es el beneficio al que se ha renunciado en una inversión alternativa. En nuestro caso, la alternativa a adquirir una vivienda sería su alquiler, cuyo coste sería menor que la suma de la hipoteca y los gastos de mantenimiento de la vivienda adquirida. La diferencia entre ambos costes nos generaría un ahorro, que podría destinarse a una inversión alternativa capaz de generar recursos. Si no adquiriésemos la vivienda, podríamos seguir disfrutando de un hogar donde vivir (a través de su alquiler) y aún ahorraríamos unos fondos que podríamos invertir.  Ese “no-ahorro” junto al beneficio generado por su inversión equivale al coste de oportunidad de haber adquirido la vivienda. Ese ahorro invertido en una opción sin riesgo (deuda del estado a 10 años) generaría una rentabilidad media anual del 5%, muy por encima de la inflación esperada y del incremento esperado de valor de la vivienda.
 
Haciendo números con precios reales de compra y alquiler de, por ejemplo, los chalets de 150 m2 de una zona de Tenerife obtenemos que su precio medio de venta oscila en torno a los 300.000 € y su alquiler unos 850 €/mes.

El valor neto a largo plazo de la inversión en la adquisición de una vivienda  será en cada momento el posible valor de venta descontando la deuda pendiente. Para ello, calculamos la evolución de su valor de mercado (valor de venta potencial) en cada año de acuerdo con su evolución histórica a largo plazo, y le descontamos la deuda pendiente asumiendo una hipoteca a 30 años.

Si alquilamos en lugar de gastar el dinero en la adquisición de una vivienda, ahorramos: 1º) el 20% de entrada en efectivo que se exige en cualquier hipoteca; y 2º) la diferencia anual entre los gastos una vivienda en propiedad (hipoteca, IBI, basura, mantenimiento, seguro y gastos de comunidad) y el gasto de una vivienda en alquiler. Destinando el ahorro generado por alquilar y no comprar a la adquisición de deuda pública, deuda del Estado a 10 años, generamos unos ingresos por intereses cuyo valor se suma a la cantidad invertida hasta totalizar una vez reinvertidos nada menos que unos seiscientos mil euros en cuarenta años.  Una bonita suma ahorrada por no hipotecarse.

Así, en nuestro ejemplo a los diez años el valor neto de la vivienda adquirida (171.056 €) sería 27.426 € menor que el ahorro generado por el alquiler (198.483 €).  A los 20 años habríamos dejado de obtener más de treinta y un mil euros al comprar, y a los 30 años se han “dejado de ganar” más de setenta y un mil euros. Incluso después de pagar la hipoteca, los beneficios que se siguen obteniendo por el ahorro acumulado hacen que a los 40 años la diferencia entre el valor obtenido por alquilar y comprar ascienda a más de ciento veinte mil euros.

Además de los posibles beneficios económicos, al alquilar nos podemos adaptar rápidamente a los cambios en nuestra situación personal. Si nuestra renta sube o baja podremos trasladarnos a una vivienda mejor o peor, e incluso mudarnos a otra localidad si nos ofrecen un trabajo en otro lugar en lugar de renunciar a una oferta de trabajo atractiva al estar “atados” a nuestra vivienda en propiedad. Asimismo, el número de miembros de la unidad familiar tiende a variar con el tiempo (primero creciendo y luego disminuyendo) y la vivienda alquilada puede adaptarse a esas necesidades cambiantes, lo que no ocurre con la comprada.

Así pues, alquilar no es tirar el dinero ni mucho menos ¿Cuándo comprar una casa puede ser una buena idea? En algunas circunstancias específicas: 1) Cuando pagas al contado, al ahorrarte los intereses del préstamo; 2) Cuando compras antes de una burbuja y vendes en su punto más alto (pero solo si no compras otra casa para vivir con el dinero obtenido y… eres un especulador con suerte); y 3) cuando eres absolutamente incapaz de no gastarte el dinero ahorrado con el alquiler. Si lo gastas, no tendrás beneficio alguno… excepto una vida más desahogada durante treinta años.